お役立ち経営情報 2014年12月

勤務医のための確定申告シリーズ ~ 不動産所得編

気になる節税のポイントは?確定申告で見逃しがちなポイントは?毎回異なる所得をテーマに、勤務医の先生向けにお届けします。

不労所得の代表「不動産所得」

所得税法では「所得※」を10種類に分類しています。今回のテーマは不動産収入。勤務医の先生方に少なくはない、投資用マンションの家賃などの収入は「不動産所得」という所得に分類されます。

※そもそも所得とは、「あらたに得られた経済的価値」と考えられています。平たく表現すると、「お金が増えたなぁ」というものです

不動産所得は働かずとも得られる収入として、不労所得と言われますが、「不労所得」は所得税法上の分類名ではありませんので、念のため。

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しなくても良いのにあえてする、という確定申告

不動産所得は「所得金額(計算方法は後述)が20万円以下」ほか一定条件のもとでは、確定申告が不要な場合もあります。しかし、その申告不要の一定条件に該当しても、確定申告することをあえて選択するケースがあります。
「節税を目的」として、投資用マンションなどを購入・所有しているケースです。

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まずは不動産所得の求め方

「節税」が気になりますが、それを理解するにはまず、不動産所得の求め方を理解しておく必要があります。

不動産所得 =収入金額 - 必要経費

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投資用マンションが節税になるワケ

「節税できるのでワンルームマンションを買いませんか?」。どこかで聞いたこのセリフ。いよいよ気になる節税のしくみは少し複雑になりますが次の通りです。イメージ図を見ながら、確認をしてみてください。

① 不動産取得税・減価償却費・ローン利息などの必要経費の金額が家賃などの収入金額を超え、不動産所得に赤字が発生する
② 不動産所得の赤字は確定申告により、給与所得など一部の他の所得と相殺される(これを「損益通算」と言います)
③ ②の金額をベースに求めた所得税額と、すでに給与から天引きされた所得税額を比較する
④ 結果、給与から天引きされていた所得税額(不動産所得など他の所得の影響を受けていないため)が徴収過大となり還付される

◆イメージ図 節税の仕組み 〜税率を40%と仮定

節税の仕組み イメージ

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不動産投資の節税スキームはホントにおトクなのか

前述の節税方法におけるキモは「不動産所得の赤字」でした。ざっくりとした理解としては、不動産所得の赤字金額に税率を乗じた金額の税額が還付されるということになります(イメージ図※部分参照)
色々と諸経費があるものなので購入時の赤字は良いとしても、その後もずっと赤字続きだとしたら…
「毎年100万円を支払ってください(=不動産所得の赤字)。そうすれば毎年50万円差し上げます(=税金の還付)」、そんな話にあなたは乗りますか?赤字額以上に税金が還付されることはありません。不動産投資の第一義はあくまで長期安定収益の獲得であり、節税は副産物に過ぎない、そういうことです。

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「ずっと赤字」でもトクをするから奥が深い

ずっと赤字ならダメだと言っておきながら、それでもダメではないケースが実はあります。
「不動産所得は赤字でも、減価償却費を加味したキャッシュフローベースでは黒字のケース」というのがその答えです。
息をもつかせぬ専門的表現で一気に方を付けたのには理由があります。減価償却は奥の深い概念であり、理解にはそれ相応の時間とコツがいるからです。
また、不動産収入が生じた場合には節税のためにも、一定期限内に届け出るべき税務署への届出があります。さらに、不動産投資については上述の所得税の節税とは別に、相続税の節税に関する論点もあります。こちらもあわせて税理士など会計・税金の専門家にご相談をされることをおすすめします。

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